Limités dans leur capacité à voyager cet été, bon nombre de Canadiens envisagent de louer ou d’acheter une propriété de vacances plus près de chez eux. Parallèlement, les non-résidents qui possèdent un bien immobilier au Canada pourraient eux aussi être soumis à des restrictions de voyage et vouloir mettre leur chalet en location ou en vente. Avant de louer ou d’acheter une propriété de vacances d’un non-résident, il vous faudra envisager certaines incidences fiscales importantes.
Louer d’un non-résident : serez-vous tenu de payer leur retenue d’impôt?
Les non-résidents qui louent leur bien immobilier canadien sont tenus de payer l’impôt canadien sur ce revenu. Le payeur, par exemple le locataire ou l’agent, doit retenir 25 % du revenu brut de location payé et remettre cette somme au nom du non-résident au plus tard le 15e jour du mois qui suit celui au cours duquel le revenu de location est payé. La plupart des non-résidents font appel à un agent ou à un gestionnaire immobilier pour percevoir le loyer, remettre la retenue d’impôt à l’ARC et produire la déclaration de renseignements NR4 appropriée.
Si vous louez un bien immobilier directement d’un propriétaire non-résident, vous pourriez être tenu responsable, en tant que locataire, si vous ne retenez et ne versez pas cet impôt comme il se doit.
En général, lorsque 25 % du revenu brut de location est retenu à la source, cette somme est considérée comme l’obligation fiscale finale du non-résident envers le Canada. Un non-résident peut cependant choisir de produire une déclaration de revenus et de payer l’impôt sur le revenu de location net plutôt que sur le revenu brut. Pour ce faire, le non-résident produira une déclaration faisant état du revenu et des dépenses de location dans les deux ans qui suivent l’année au cours de laquelle le revenu de location est perçu. Tout excédent retenu par rapport à l’impôt à payer sera ensuite remboursé.
Le non-résident peut par ailleurs demander que l’impôt soit retenu sur le revenu de location net plutôt que sur le revenu de location brut en produisant un formulaire NR6 avant le 1er janvier de chaque année ou avant de percevoir le loyer pour une année donnée. Une fois le formulaire NR6 approuvé par écrit par l’ARC, l’agent ou le locataire peuvent retenir 25 % du revenu de location net et remettre le montant réduit à l’ARC. Dans ce cas, le non-résident est tenu de produire une déclaration de revenus dans les six mois suivant la fin de l’année, faute de quoi le non-résident sera imposé au taux de 25 % sur le revenu de location brut.
L’obligation de retenir l’impôt lors de la location d’un bien immobilier canadien d’un propriétaire non-résident peut surprendre. Il est important de déterminer si vous devez retenir 25 % du revenu de location brut ou si le non-résident a obtenu la dispense nécessaire pour réduire la retenue à 25 % du revenu de location net. Si vous ne tenez pas compte de cette considération fiscale, vous pourriez avoir à payer 25 % de plus que le loyer convenu.
Acheter un bien immobilier d’un non-résident : assurez-vous de prendre les mesures appropriées pour ne pas être tenu responsable de l’impôt sur les gains en capital du vendeur
Le Canada se réserve également le droit d’imposer les non-résidents lorsqu’ils vendent un bien immobilier canadien et réalisent un gain. Afin d’assurer la perception de cet impôt par l’ARC, l’acheteur est tenu de retenir et remettre 25 % du prix d’achat brut payé au non-résident, à moins que le vendeur n’ait obtenu un certificat de décharge de l’ARC avant la transaction autorisant une réduction ou l’élimination de la retenue.
Si le vendeur non-résident n’a pas obtenu un certificat de décharge de l’ARC avant la vente, le vendeur doit informer l’ARC de la disposition et demander un certificat de conformité dans les 10 jours suivant la date de vente. Le vendeur non-résident pourrait ne pas savoir que l’acheteur est tenu de retenir une certaine partie du produit, ni qu’il a lui-même l’obligation d’informer l’ARC de la disposition et de produire une déclaration de revenus canadienne.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il convient toujours de chercher raisonnablement à vous informer si le vendeur est un résident du Canada, avant de finaliser la transaction de vente. Si le vendeur est un non-résident ou si son statut de résidence n’est pas clair, vous devriez retenir une portion du prix d’achat et le vendeur devrait demander un certificat de décharge. Si vous ne le faites pas, vous ou votre agent pourriez être tenus responsables de l’impôt sur les gains en capital du non-résident. Par exemple, dans un jugement récent des tribunaux (2017 BCSC 226), l’agent a dû rembourser aux acheteurs la somme additionnelle de 695 000 $ que l’ARC exigeait lorsqu’ils ont acheté un bien immobilier d’un vendeur non-résident.
Compte tenu des exigences auxquelles doivent se soumettre les vendeurs et les acheteurs lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier canadien, nous recommandons que les deux parties obtiennent les conseils de professionnels qui possèdent une bonne connaissance de ces exigences, bien avant l’achat ou la vente. Pour de plus amples renseignements à ce sujet, veuillez communiquer avec votre conseiller IG.