L’imposition des revenus locatifs

Mais la mise en location d’une propriété a aussi beaucoup de ramifications fiscales, surtout s’il s’agit de votre ancienne résidence principale. Combien d’impôt devrez-vous payer sur vos revenus locatifs? Quelles sont les déductions d’impôt sur les propriétés locatives? Et comment fonctionne l’impôt sur les gains en capital dans le cas de propriétés locatives? Il est important de connaître les réponses à ces questions pour éviter les mauvaises surprises fiscales et aussi pour avoir une bonne idée des marges bénéficiaires à prévoir sur la mise en location d’une propriété.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés au Canada?

Vous aurez à payer de l’impôt sur vos revenus locatifs. Le taux d’imposition des revenus locatifs au Canada correspond à votre taux d’imposition marginal (celui qui s’applique à votre dernier dollar de revenu), puisque le revenu de location net s’ajoute simplement à vos revenus de toutes provenances (salaire, revenu tiré d’une entreprise et revenus de placement).

Si la propriété de l’immeuble locatif est partagée avec une autre personne, le revenu est partagé entre les deux propriétaires en fonction de leur part de la propriété, et chaque propriétaire paiera l’impôt à son propre taux marginal. Si vous êtes copropriétaire avec votre conjoint ou conjointe, le partage du revenu de location net sera proportionnel à vos contributions respectives à l’achat de la propriété.

Si l’immeuble appartient à une société dont vous êtes propriétaire, l’imposition des revenus locatifs se complexifie. Nous y reviendrons plus loin. 

Déductions fiscales pour les propriétés locatives

Avant de payer de l’impôt sur vos revenus locatifs, vous pourrez réclamer certaines dépenses qui feront baisser le revenu de location à déclarer au fisc (qu’on appelle le revenu de location net). Il est utile de connaître toutes les dépenses que vous pouvez inclure afin de réduire autant que possible le montant d’impôt à payer. Voici les déductions les plus communes : 

Services publics : Si c’est vous, et non vos locataires, qui payez les factures d’électricité, de gaz, de mazout, d’eau ou de câble, vous pouvez les déduire.

Impôts fonciers : Vous pouvez les déduire pour la période durant laquelle votre propriété a été louée ou offerte en location. 

Assurance : Vous pouvez déduire les primes d’assurance de la propriété locative, mais si vous avez payé plusieurs années de primes en même temps, vous pouvez seulement demander les primes qui se rapportent à votre couverture pour l’année courante. 

Réparations/entretien : Les coûts des réparations mineures et de l’entretien régulier (du bâtiment comme du terrain) peuvent être déduits du revenu locatif. En revanche, durant l’année courante, vous ne pouvez pas déduire les coûts des réparations servant à prolonger la durée de vie utile de la propriété ni ceux engagés pour des améliorations qui représentent des ajouts par rapport à l’état initial de l’immeuble. Ces dépenses seraient considérées comme un coût en capital (voir plus bas). 

Honoraires professionnels : Ils se rapportent aux services juridiques associés à la location de la propriété (par exemple pour la rédaction des baux et la perception des loyers en retard), mais ils ne comprennent pas les frais juridiques que vous avez payés à l’achat de la propriété (qui s’ajoutent au coût en capital de la propriété elle-même).

Publicité : Vous pouvez déduire les dépenses engagées pour publier des annonces dans le but de trouver des locataires, que ce soit sur des plateformes numériques ou dans des médias traditionnels. 

Frais de gestion et d’administration : Si vous faites appel aux services d’une entreprise pour gérer votre immeuble, percevoir les loyers et trouver des locataires, les honoraires que vous lui versez sont déductibles.  

Salaires et avantages sociaux : Si vous embauchez du personnel pour qu’il s'occupe de votre propriété, un concierge par exemple, vous pouvez déduire ces dépenses. Vous ne pouvez toutefois pas déduire la valeur de votre propre travail.

Qu’est-ce que la déduction pour amortissement?

Les immeubles, le matériel et le mobilier sont considérés comme des biens amortissables. Vous ne pouvez pas en déduire le coût initial dans le calcul du revenu de location net, mais vous pouvez en déduire une partie chaque année, durant plusieurs années. C’est ce qu’on appelle la déduction pour amortissement. Le montant qui peut être déduit annuellement dépend du type de bien amortissable.

Incidences fiscales de la conversion d’une résidence principale en propriété locative

Quand vous vendez une maison qui a toujours été votre résidence principale, vous ne payez pas d’impôt sur les gains en capital (si vous la vendez à un prix supérieur à votre prix d’achat), tant que vous n’avez pas déjà demandé l’exemption pour résidence principale pour une autre propriété à usage personnel alors que vous étiez propriétaire de votre maison. Ce n’est toutefois pas le cas des propriétés locatives, qui sont assujetties à l’impôt sur les gains en capital à la vente et qui ne donnent pas droit à l’exemption pour résidence principale.

Donc, si vous faites passer la totalité de votre propriété du statut de résidence principale à celui de propriété locative (ou vice-versa), l’opération donnera lieu à un ensemble de règles complexes. Du point de vue fiscal, la propriété est réputée avoir été « vendue » à sa valeur marchande courante au moment du changement d’usage. La valeur marchande devient le nouveau prix de base aux fins de l’impôt (qu’on appelle le prix de base rajusté). C’est la valeur à partir de laquelle les éventuels gains ou pertes en capital seront dorénavant calculés. Vous devrez déclarer la disposition réputée (le changement de statut) de la propriété dans votre déclaration de revenus. 

Quand vous transformez votre résidence principale en propriété locative, vous pourriez éventuellement profiter d’un choix fiscal spécial permettant d’éviter la disposition réputée à la valeur marchande au moment du changement d’usage. Le prix de base de la propriété resterait donc le même (il ne serait pas remplacé par la valeur marchande au changement d’usage).

Ce choix fiscal vous permettrait aussi de désigner la propriété à titre de résidence principale jusqu’à quatre années de plus, même si vous n’y vivez pas, mais vous ne pouvez pas désigner une autre propriété comme résidence principale durant cette période. Si vous revenez habiter votre maison au cours de cette période de quatre ans, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur les gains en capital au moment de ce deuxième changement d’usage. 

Vous ne pourrez pas demander la déduction pour amortissement par contre, et vous devrez quand même déclarer vos revenus de location nets. 

Si, d’autre part, vous convertissez une propriété à revenus en votre résidence personnelle, vous pouvez faire un choix fiscal similaire pour reporter l’impôt sur les gains en capital non réalisés jusqu’à la vente de la propriété (cela a pour effet de reporter, et pas d’éliminer, l’impôt à payer). Cette option est à votre disposition seulement si vous n’avez pas déjà demandé la déduction pour amortissement sur la propriété.

Incidences fiscales de la mise en location d’une partie de votre résidence principale

Les règles de changement d’usage expliquées ci-dessus pourraient s’appliquer si vous mettez en location une partie de votre maison, mais vous pouvez y échapper dans certaines circonstances. 

Pour éviter la disposition réputée à la valeur marchande de la partie convertie de votre résidence, vous devez respecter certaines conditions. Vous ne pouvez pas modifier la structure de votre immeuble ni demander la déduction pour amortissement pour la partie nouvellement louée, et la partie locative de l’immeuble ne peut pas non plus être considérée comme une unité séparée. Si ces conditions sont réunies, vous n’aurez pas à vous soumettre aux règles de changement d’usage.

Si ces conditions ne sont pas réunies, vous devrez déclarer un changement d’usage partiel aux fins de l’impôt et payer l’impôt sur les gains en capital sur la partie de votre domicile que vous avez mise en location (généralement calculée en fonction de sa superficie par rapport à la superficie totale du domicile ou en fonction du nombre de pièces affectées à chaque usage, tant que le partage est raisonnable). 

Sinon, vous pouvez exercer un choix fiscal (comme ci-dessus) pour faire en sorte que la disposition réputée à laquelle donne normalement lieu le changement d’usage partiel ne s’applique pas, reportant la réalisation du gain à une vente ultérieure.

L’impôt sur les gains en capital sur les propriétés locatives

La vente d’une propriété locative engendre habituellement un gain ou une perte en capital, et tout montant déjà demandé de la déduction pour amortissement peut faire l’objet d’une récupération. Or si les gains en capital sont seulement imposables à hauteur de 50 %, la récupération de la déduction pour amortissement est imposable en totalité.

Le gain (ou la perte) en capital correspond au prix de vente (le produit moins les coûts de vente tels que la commission versée au courtier et les frais juridiques) moins le coût en capital de la propriété à l’achat. 

Le montant de la récupération correspond à la valeur la moins élevée entre le coût du bien amortissable, y compris les améliorations (du bâtiment, pas du terrain) et le produit de la vente, moins la fraction non amortie du coût en capital. Voici un exemple : 

Lizette vend sa propriété locative pour 500 000 $ (300 000 $ pour le terrain et 200 000 $ pour le bâtiment).
Elle l’avait achetée pour 250 000 $ (150 000 $ pour le terrain et 100 000 $ pour le bâtiment) il y a 10 ans. Elle a fait des améliorations d’une valeur de 50 000 $ au fil des ans, pour un coût en capital total de 150 000 $ pour le terrain et de 150 000 $ pour le bâtiment.
La fraction non amortie du coût en capital au moment de la vente est de 75 000 $.
La vente elle-même lui a coûté 20 000 $.
Gain en capital = 500 000 $ - 20 000 $ - 300 000 $ = 180 000 $.
Gain en capital imposable (50 %) = 90 000 $.
Récupération de la déduction pour amortissement = (100 000 $ + 50 000 $) – 75 000 $ = 75 000 $
Impôt exigible à la vente (Lizette ayant un taux d’imposition de 40 %) = (90 000 $ + 75 000 $) X 40 % = 66 000 $

Comme pour tous les aspects de la fiscalité, vous avez avantage à consulter un(e) comptable ou un(e) fiscaliste.

Est-il avantageux de détenir une propriété locative par l’intermédiaire d’une société?

Bien que la constitution en société d’une entreprise exploitée activement soit souvent fiscalement avantageuse, pour ce qui est des propriétés locatives, ce serait rarement à conseiller, même si vous êtes propriétaire de plusieurs immeubles. Les propriétés locatives sont considérées comme produisant des revenus passifs plutôt que des revenus d’exploitation active, de sorte que vous pourriez au bout du compte payer davantage d’impôt sur vos revenus locatifs (si l’on tient compte tenu du montant après impôt que vous toucherez personnellement). 

La mise en location est-elle une bonne idée dans votre situation?

Vous envisagez de mettre en location un immeuble dont vous êtes propriétaire ou de faire l’acquisition d’une propriété à revenus? Discutez-en d’abord avec votre conseiller ou conseillère IG, qui pourra vous conseiller le meilleur moyen de financer un tel achat, vous expliquer les aspects fiscaux de l’opération et intégrer celle-ci à l’ensemble de votre plan financier. Si vous n’avez pas de conseiller ou conseillère IG, vous pouvez en trouver un ou une ici.