14 novembre 2023

La nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés : Qui doit produire une déclaration et verser la taxe?

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada, vous pourriez avoir à payer la taxe sur les logements sous-utilisés (TLSU) si votre immeuble était vacant ou sous-utilisé. Même si vous n’avez pas à payer cette taxe, vous aurez peut-être à produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés pour demander une exemption.

La TLSU est une taxe annuelle de 1 % sur la valeur de biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés au Canada. La date limite pour les toutes premières déclarations de la TLSU (pour les personnes qui possédaient un bien immobilier au 31 décembre 2022) a été reportée au 30 avril 2024, mais les déclarations ultérieures seront dues le 30 avril de l’année suivante. Par exemple, les déclarations de 2023 devront être produites le 30 avril 2024, celles de 2024 le 30 avril 2025, et ainsi de suite.  

Instauration de la taxe sur les logements sous-utilisés

La Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés du gouvernement fédéral, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, applique une taxe de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels vacants ou sous-utilisés appartenant à des personnes non-résidentes et non canadiennes. La valeur de la propriété correspond à la valeur la plus élevée entre sa valeur évaluée et son prix de vente le plus récent en date du 31 décembre de cette année ou avant cette date.

Lorsque la TLSU a été proposée, on croyait que cette taxe s’appliquerait uniquement aux propriétaires non-résidents/étrangers de biens immobiliers canadiens. Il s’avère que certains Canadiens et Canadiennes seront également tenus de produire une déclaration (même s’ils n’ont pas à verser la TLSU), à défaut de quoi ils pourraient se voir imposer des pénalités élevées. Cela est dû au fait que la définition de « propriétaire exclu » n’englobe pas certaines structures de propriété.

Voici un aperçu des personnes physiques ou morales qui doivent produire une déclaration et des exemptions possibles.

Qui doit produire une déclaration?

Tous les propriétaires inscrits, sauf s’ils sont considérés comme des propriétaires exclus, sont tenus de produire une déclaration (le nouveau formulaire UHT-2900), accompagnée d’une déclaration complète sur l’utilisation actuelle pour chaque immeuble résidentiel qui leur appartient.   

Un propriétaire exclu peut être :

  • Une personne qui est citoyenne ou résidente permanente canadienne, sauf dans la mesure où la personne est propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie (autre qu’à titre de représentante personnelle d’une personne décédée) ou d’associée d’une société de personnes.
  • Une société canadienne dont les actions sont cotées en bourse.
  • Un(e) fiduciaire d’une fiducie aux parts largement réparties, d’une fiducie de fonds commun de placement ou d’une fiducie de placement immobilier.
  • Un organisme de bienfaisance enregistré, une coopérative d’habitation, un organisme municipal, un établissement public ou un corps dirigeant. 

Cette liste comporte des exceptions notables : toutes les sociétés privées, sociétés de personnes et fiducies, ainsi que les personnes qui ne sont pas des citoyens ou des résidents permanents du Canada doivent produire une déclaration et déterminer ensuite si elles peuvent demander une exemption pour ne pas avoir à verser la TLSU. Si plusieurs personnes sont propriétaires d’un immeuble résidentiel, chacune d’elles doit déterminer si elle est tenue de produire une déclaration et si elle a droit à une exemption.

Un(e) propriétaire qui ne produirait pas de déclaration s’expose à une pénalité minimum de 5000 $ dans le cas d’un particulier et de 10 000 $ dans tous les autres cas.  

Flow chart to help determine who must file an underused housing tax return.

Qui doit payer la taxe?

Les propriétaires qui doivent produire une déclaration peuvent demander une exemption pour un immeuble résidentiel (y compris pour une maison unifamiliale, jumelée ou en rangée, ou un logement en copropriété) qui répond à l’un des critères suivants :

  • Lieu de résidence principal du(de la) propriétaire, de son époux(se), conjoint(e) de fait ou enfant
  • Immeuble locatif occupé au moins 180 jours par année
  • Ne convient pas à une occupation à l’année ou est inaccessible durant certaines saisons
  • Est inhabitable pendant un certain nombre de jours en raison d’une catastrophe, de conditions dangereuses ou de rénovations
  • Nouvelle construction qui ne sera pas achevée en grande partie au plus tard le 31 mars de l’année civile
  • Résidence secondaire située dans une région admissible du Canada et utilisée pendant au moins 28 jours au cours d’une année civile

La TLSU n’est pas exigée si le(la) propriétaire :

  • est décédé(e) au cours de l’année;
  • est une société canadienne dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers;
  • est une société de personnes dont tous les membres sont des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers;
  • est une fiducie dont tous les bénéficiaires sont des propriétaires exclus ou des sociétés canadiennes dont moins de 10 % des droits de vote appartiennent à des étrangers.

Toutefois, ces propriétaires devront quand même produire une déclaration pour bénéficier d’une exemption.

Les exemples qui suivent illustrent quelques-unes des complexités associées à la nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés :

  • Les résidents américains qui sont propriétaires d’une résidence secondaire au Canada doivent produire une déclaration de la taxe sur les logements sous-utilisés et demander une exemption pour éviter de payer la taxe, sauf s’ils sont citoyens canadiens. Ils n’ont pas alors à produire de déclaration. 
  • Les résidents canadiens qui possèdent à titre personnel un immeuble résidentiel qu’ils louent ou qu’ils utilisent à des fins personnelles pendant toute l’année n’ont pas à produire une déclaration de TLSU. Toutefois, si la personne possède cette propriété en tant qu’associée, par l’entremise d’une fiducie ou d’une société, les associés, les fiduciaires ou la société doivent produire une déclaration et demander une exemption pour ne pas avoir à payer la TLSU. 
  • Même si l’exercice financier d’une société privée canadienne ne correspond pas à l’année civile, si elle est propriétaire d’un immeuble résidentiel au 31 décembre, elle doit produire une déclaration au plus tard le 30 avril. La société qui possède plusieurs immeubles doit produire une déclaration pour chacun d’eux, même si elle peut demander une exemption.  

Le fait d’être copropriétaire d’un bien immobilier résidentiel avec votre mère, votre père ou votre enfant pourrait entraîner l’obligation de produire une déclaration en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés

Si vous êtes copropriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada avec votre mère, votre père ou votre enfant, il est possible qu’au moins l’un de vous doive produire une déclaration fédérale annuelle en vertu de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (la Loi).

L’Agence du revenu du Canada a récemment confirmé (voir les sections 1.17.1 et 1.17.2) qu’il existe deux scénarios courants selon lesquels un immeuble détenu en copropriété par des particuliers ayant une relation parent-enfant où un copropriétaire est réputé détenir son intérêt dans la propriété en sa qualité de fiduciaire pour l’autre, le fiduciaire a l’obligation de produire une déclaration, même s’il pourrait ne pas avoir à payer de taxes. L’obligation de produire une déclaration s’applique aux cas suivants :

a) Un père ou une mère ajoute gratuitement son enfant adulte comme propriétaire conjoint à sa résidence afin d’éviter le processus d’homologation dans le futur. Dans la plupart des cas, l’enfant est considéré comme « fiduciaire » et a l’obligation de produire une déclaration.

b) Un enfant adulte et son père ou sa mère deviennent les propriétaires conjoints de la résidence de l’enfant, mais le parent est inscrit sur le titre de propriété aux fins de financement seulement. Dans la plupart des cas, l’enfant est considéré comme « fiduciaire » et a l’obligation de produire une déclaration.

Dans le doute, demandez conseil

Si, au 31 décembre, vous étiez propriétaire d’un immeuble résidentiel (surtout si vous l’étiez par l’entremise d’une société, d’une société de personnes ou d’une fiducie), nous vous invitons à consulter votre comptable pour savoir si vous devez produire une déclaration et si vous pouvez vous prévaloir d’une des exemptions offertes.

 

Ce document, rédigé et publié par IG Gestion de patrimoine, contient des renseignements de nature générale seulement. Son but n’est pas de vous inciter à acheter ou à vendre des produits de placement précis, ni de vous fournir des conseils juridiques, fiscaux ou de placement. Il convient d’obtenir des conseils adaptés à votre situation personnelle auprès d’un conseiller ou d’une conseillère d’IG Gestion de patrimoine.