Vous rénovez votre maison? Conservez vos reçus!

Si c’est le cas, vous devriez conserver vos reçus au cas où vous auriez un jour à justifier le prix de base de votre résidence. Auparavant, les Canadiens n’étaient pas tenus d’inscrire dans leur déclaration de revenus le prix de base d’une résidence principale vendue. La donne a toutefois changé il y a quelques années, et il est donc maintenant fortement suggéré de conserver tout document à l’appui du prix d’une résidence, surtout si vous en possédez plus d’une. En effet, le bien immobilier dont le gain en capital est le plus important peut varier dans le temps en fonction des conditions du marché. Si vous n’avez pas conservé de reçus pour justifier le prix de votre propriété ayant enregistré le gain le plus élevé, vous ne pourrez peut-être pas profiter au maximum de l’exemption pour résidence principale.

Exigence de déclaration d’une vente

Lorsque les Canadiens vendent leur maison, ils sont généralement au courant que le gain en capital réalisé n’est pas assujetti à l’impôt si la résidence a été leur résidence principale durant toute la période où ils en ont été propriétaires. L’exemption pour résidence principale fait en sorte que vous n’avez pas à payer d’impôt sur le gain. Toutefois, depuis 2016, l’Agence du revenu du Canada exige que la vente d’une résidence principale soit déclarée, même si l’exemption pour résidence principale peut mettre à l’abri de l’impôt la totalité du montant du gain. Omettre de déclarer la vente de votre maison pourrait par conséquent vous exposer à une pénalité allant jusqu’à 8 000 $, même si aucun impôt n’est exigible!

Pour demander l’exemption pour résidence principale, le contribuable devra déclarer :

• Le produit de la vente
• Le prix de la résidence
• Tous les frais de vente associés
• Le nombre d’années écoulées à titre de propriétaire
• Le nombre d’années pendant lesquelles le contribuable désigne la résidence comme étant sa résidence principale dans le formulaire T2091.

Il est donc important de conserver les documents servant à justifier le prix de la résidence, ce qui comprend le prix payé initialement et le coût de toute rénovation effectuée sur la résidence pendant que vous en êtes propriétaire.

Cela peut paraître étonnant, mais toutes les dispositions ne constituent pas une véritable vente.  

Lorsque vous faites de votre bien immobilier un bien de location, vous êtes réputé avoir changé l’utilisation du bien. Ce bien passe d’une utilisation personnelle à une utilisation professionnelle, ce qui constitue aussi une disposition aux fins du calcul de l’impôt. Lorsque l’utilisation du bien change au cours d’une année, vous êtes considéré comme ayant vendu votre maison à sa juste valeur marchande, ce qui doit également être déclaré.

Améliorer ou réparer votre résidence?

Le coût des rénovations peut être ajouté au coût du bien immobilier selon les raisons derrière les frais encourus. Sont-ils destinés à une amélioration ou à une réparation?

• Les réparations, y compris les frais généraux d’entretien tels que la peinture, l’aménagement paysager, la réfection de l’entrée ou le remplacement des appareils ou des luminaires cassés, sont des frais qui ne peuvent pas être inclus dans le coût en capital du bien.
• Les améliorations qui bonifient la résidence au-delà de son état antérieur et qui apportent des bienfaits durables, par exemple, le remplacement des fenêtres ou du toit, l’amélioration du revêtement de sol de la maison ou l’ajout d’un garage, sont incluses dans le coût du bien.

Il est important de conserver les reçus et les documents qui prouvent que des améliorations ont été apportées à votre résidence. Si vous effectuez les travaux vous-même, il est important de conserver des preuves des coûts des matériaux, mais sachez que le coût de votre propre travail ne peut être ajouté au coût de la résidence.

Et si je possède plus d’une résidence?

Une famille ne peut déclarer qu’un seul bien immobilier comme résidence principale.

Un bien immobilier peut être déclaré comme résidence principale même si la famille n’y vit qu’à un moment précis de l’année. Les chalets peuvent donc être admissibles. Toutefois, pour optimiser l’exemption pour résidence principale, les Canadiens peuvent la demander pour le bien immobilier affichant le gain moyen le plus élevé par année écoulée à titre de propriétaire.

En raison des conditions changeantes du marché et de la variabilité liée au nombre d’années à titre de propriétaire, la résidence dont le gain moyen est le plus élevé par an peut changer au fil du temps. Si vous n’avez pas conservé les documents justifiant le prix des deux résidences, vous n’aurez pas de preuve du prix que vous avez réellement payé pour une résidence. Par conséquent, le gain que vous déclarez à des fins fiscales sera plus important que celui que vous avez véritablement réalisé.

Par exemple :

• Une famille achète une maison pour 400 000 dollars et un chalet pour 200 000 dollars au même moment. La famille dépense 250 000 dollars pour rénover le chalet, mais elle ne conserve aucun reçu.
• Puis, vient le temps de vendre les propriétés, qui valent toutes deux 500 000 dollars. Dans le scénario idéal, l’exemption pour résidence principale servirait à abriter le gain de 100 000 dollars réalisé sur la vente de la maison et la famille paierait des impôts sur le gain de 50 000 dollars réalisé sur le chalet.
• Toutefois, en l’absence des reçus requis, l’exemption pour résidence principale sera probablement utilisée pour abriter le gain de 300 000 dollars réalisé lors de la vente du chalet, et la famille paiera l’impôt sur le gain de 100 000 dollars réalisé sur la maison.
• Par conséquent, le fait de ne pas avoir conservé les reçus a entraîné une facture fiscale plus importante pour cette famille, car elle a payé de l’impôt sur 100 000 dollars (gain sur la maison) plutôt que sur 50 000 dollars (gain sur le chalet).

Il est important d’anticiper les incidences fiscales de la vente d’un bien immobilier ou du changement d’utilisation d’un bien. N’oubliez pas de tenir compte des coûts liés à toutes vos propriétés. Si vous ne le faites pas, vous risquez de ne pas pouvoir justifier le prix que vous avez réellement payé pour la résidence lorsque vous serez tenu de déclarer cette disposition. Cela pourrait aussi vous empêcher de profiter au maximum de l’exemption pour résidence principale. Communiquez avec votre conseiller IG pour en savoir plus sur la façon dont la vente de votre résidence peut se répercuter sur votre Plan vivant IG*.

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