Avec l’appréciation du dollar américain et l’augmentation des prix de l’immobilier chez nos voisins du Sud ces dernières années, de plus en plus de personnes cherchent à sécuriser leurs gains en vendant leur résidence secondaire aux États-Unis. Un grand nombre d’entre elles ne peuvent plus se rendre à leur propriété de vacances, d’autres recherchent une résidence plus luxueuse ou souhaitent un logis plus petit et ont donc décidé que le moment était venu de vendre. Quelle que soit la raison qui les motive à se départir de leur bien immobilier, il y a certaines choses que les Canadiens doivent savoir avant de mettre leur propriété en vente.
Oui, vous devrez remplir une déclaration de revenus américaine pour déclarer le gain.
En plus du gain qui doit être déclaré au Canada, les vendeurs sont souvent surpris d’apprendre qu’ils sont également tenus de produire une déclaration de revenus aux États-Unis. Pour les propriétés détenues aux États-Unis, le fisc américain a le droit de percevoir l’impôt en premier; un crédit pour impôt étranger peut ensuite être demandé par le contribuable canadien pour l’impôt payé aux États-Unis, compensant ainsi une partie de l’impôt à payer au Canada.
Retenue d’impôt des États-Unis
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier aux États-Unis, 15 % du produit brut de la vente doit être retenu par l’acheteur et remis à l’Internal Revenue Service (IRS) dans les 20 jours suivant la date de clôture, à moins que le vendeur n’ait demandé une dispense. Selon la valeur de la propriété et si l’acheteur compte l’utiliser à ses fins personnelles, le taux de la retenue d’impôt peut être abaissé à 10 % ou même à 0 %. Pour réduire l’impôt retenu, le vendeur doit demander un certificat de retenue en produisant le formulaire 8288-B de l’IRS une fois le contrat de vente signé, lequel doit inclure le numéro d’identification de contribuable américain (Individual Taxpayer Identification Number – ITIN) du vendeur.
Le résident canadien doit produire une déclaration de revenus à titre de non-résident aux États-Unis pour déclarer la disposition de la propriété américaine et réclamer un remboursement pour tout excédent d’impôt retenu. Selon l’État où se trouve la propriété, il se peut que l’impôt doive être retenu par l’acheteur et remis à l’État, et le vendeur peut être tenu de produire une déclaration de revenus d’État.
Répercussions sur le plan fiscal au Canada
Les résidents canadiens sont assujettis à l’impôt sur leur revenu de toutes provenances, qui comprend tout gain réalisé sur la vente de la propriété aux États-Unis. Le gain qui est
déclaré au Canada pourrait inclure un gain ou une perte sur change étranger si la valeur du dollar canadien s’est dépréciée ou appréciée par rapport au dollar américain depuis l’achat de la propriété.
L'exemption pour résidence principale peut être utilisée pour abriter le gain réalisé aux fins de l’impôt canadien, mais l’impôt américain payé ne peut alors pas être réclamé comme crédit d’impôt étranger et est de ce fait perdu. Une seule résidence par famille peut être déclarée comme résidence principale et l’exemption est généralement utilisée pour la propriété ayant le gain moyen le plus élevé par an, mais si l’impôt américain
ne peut pas être récupéré, le vendeur pourrait préférer garder l’exemption pour
une propriété qui peut être entièrement mise à l’abri de l’impôt.
Planifier d’avance
Les Canadiens qui envisagent de vendre leur propriété aux États-Unis doivent :
- Penser à demander un numéro d’identification de contribuable américain (US ITIN) s’ils n’en ont pas déjà un. Ceux qui louent leur maison produisent sans doute une déclaration de revenus aux États-Unis pour déclarer leur revenu de location et devraient donc déjà avoir un ITIN.
- Comprendre que l’acheteur peut être tenu de retenir jusqu’à 15 % du produit brut de la vente, sauf si une dispense peut être obtenue, puis de verser cet impôt à l’IRS et que tout excédent par rapport à l’impôt à payer aux États-Unis ne sera remboursé qu’une fois la déclaration de revenus américaine déposée. Selon la date de la vente, le vendeur pourrait devoir attendre jusqu’à un an pour demander ce remboursement.
- Parler à un fiscaliste des incidences fiscalescanadiennes et américaines de la vente avant d’inscrire la propriété à vendre afin de limiter l’exposition potentielle à la double imposition et de mieux comprendre leurs obligations de déclaration fiscale des deux côtés de la frontière.
- Être conscients que les exigences en matière de notarisation pour conclure la vente peuvent les obliger à se déplacer aux États-Unis ou à se rendre à l’ambassade ou au consulat américain le plus proche.
Il est important qu’un conseiller transfrontalier chevronné vous aide à résoudre ces
questions afin que le processus de vente se déroule le plus harmonieusement possible. Pour en savoir plus sur ce sujet, adressez-vous à votre conseiller IG.