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L’ARC auditera les opérations immobilières aux États-Unis : que dois-je faire?

En juin, l’Agence du revenu du Canada (ARC) a annoncé qu’elle passerait en revue les opérations immobilières menées aux États-Unis au cours des six dernières années pour vérifier si des contribuables canadiens auraient omis de déclarer de telles opérations ou des biens immobiliers dont ils sont propriétaires dans ce pays. En quoi cela vous concerne-t-il?

Cela pourrait vous concerner si :

  • Vous avez été propriétaire d’un bien immobilier aux États-Unis et que vous avez omis de le déclarer chaque année;
  • Vous avez tiré un revenu de location d’un bien immobilier aux États-Unis et que vous avez omis de déclarer ce revenu de location;
  • Vous avez vendu un bien immobilier aux États-Unis et que vous avez omis de déclarer en bonne et due forme la vente de cette propriété.

SI l’une ou l’autre de ces situations s’applique à vous, il est possible que vous fassiez l’objet d’une nouvelle cotisation et deviez payer des intérêts et des pénalités substantiels à la suite de cet audit fiscal. Dans les cas graves, vous pourriez même être poursuivi pour fraude ou évasion fiscale.

Le présent article fait état des erreurs les plus fréquentes qui ont pu être commises et des mesures que vous auriez à prendre.

Non-production ou production tardive ou incomplète du formulaire T1135

Les contribuables canadiens sont tenus de remplir le formulaire T1135, Bilan de vérification du revenu étranger, pour déclarer qu’ils détiennent des biens étrangers si leur valeur est supérieure à 100 000 $CA, à l’exception des biens considérés comme étant à usage personnel (c’est-à-dire qui servent exclusivement à un usage personnel). La pénalité imposée pour avoir omis de produire le formulaire T1135, ou pour ne pas l’avoir produit en bonne et due forme, est de 25 $ par jour, le minimum étant fixé à 100 $ et le maximum, à 2 500 $. Si le contribuable a sciemment omis de produire le T1135, la pénalité augmente à 500 $ par mois pour une durée maximale de 24 mois et, si l’ARC somme le contribuable de produire le feuillet, la pénalité s’accroît encore. 

Omission de déclarer des revenus de location

Les contribuables canadiens sont tenus de payer de l’impôt au Canada sur leurs revenus provenant de tous pays, y compris les revenus de location tirés d’une propriété à l’étranger. Le revenu de location doit être converti en dollars canadiens et déclaré dans la déclaration de revenus canadienne. Le contribuable peut déduire les dépenses raisonnables engagées pour gagner un revenu de location et demander un crédit pour impôt étranger pour l’impôt payé aux États-Unis.

Omission de déclarer la vente d’une propriété

Les contribuables canadiens doivent aussi déclarer les gains ou pertes en capital réalisés à la vente d’un bien à l’étranger dans l’Annexe 3 de leur déclaration de revenus. Le prix de base de la propriété doit être converti en dollars canadiens au moment de l’achat. Toute amélioration en supposant que c'est le propriétaire, et non le locataire, qui apporte les améliorations doit aussi être convertie en dollars canadiens et il faut conserver des pièces justificatives. Le produit de la vente doit être converti en dollars canadiens au moment de la vente. Le gain en capital peut donc comprendre un gain ou une perte de change. Le contribuable peut se prévaloir du crédit pour impôt étranger pour compenser l’impôt payé aux États-Unis. Pour plus de renseignements au sujet des conséquences fiscales de la vente d’une propriété aux États-Unis, consultez notre article intitulé : Vous songez à vendre votre résidence secondaire aux États-Unis? Voici ce que vous devez savoir.

Que puis-je faire pour corriger une erreur?

L’ARC offre le Programme des divulgations volontaires (PDV), qui permet aux contribuables canadiens de corriger des erreurs et de rectifier des omissions de déclaration. À ce sujet, vous pourriez trouver cet article utile : il décrit les tenants et aboutissants du PDV. Disons en gros que ce programme comprend deux grandes catégories : le programme général et le programme limité. Le programme général concerne les demandes où il ne semble pas y avoir eu d’intention de tromper; il offre un allègement partiel des intérêts, sans poursuite ni pénalité. Le programme limité offre un allègement limité des pénalités, sans poursuite, mais sans allègement des intérêts.

Comme l’ARC a annoncé son intention d’auditer les opérations immobilières menées aux États-Unis, les demandeurs seraient seulement admissibles au programme limité, qui offre tout de même des avantages non négligeables. Une participation en temps opportun au PDV permettrait d’éviter des pénalités pour négligence grave ainsi que des poursuites pour fraude ou évasion fiscale. Il est donc important de considérer sérieusement la participation à ce programme pour corriger des erreurs de déclaration et de consulter un fiscaliste sans tarder.

 

Ce que nous pouvons faire pour vous

Lorsque nous examinons votre plan financier, nous tenons compte des impôts à payer tout au long de votre vie et à votre décès. Votre conseiller IG peut vous aider à saisir les conséquences fiscales de l’achat, de la location ou de la vente d’un bien immobilier aux États-Unis. Il peut aussi vous aider à déterminer ces conséquences de manière proactive afin d’éviter des erreurs qui s’avèreront coûteuses dans l’avenir. Si vous pensez être touché par cet audit à venir de l’ARC, communiquez avec votre conseiller IG et avec votre comptable pour déterminer les mesures à prendre. 

Laissez-nous améliorer votre bien-être financier

Vous pouvez nous joindre en composant le 1-888-999-6515 entre 9 h et 17 h (HC) ou en ligne ci-dessous 

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